中国房地产市场政策解读：组合拳出击，稳步筑底

元描述: 中国房地产市场政策解读，分析四个取消、四个降低、两个增加的“组合拳”，探讨“白名单”项目、专项债、保障性住房、存量房贷利率调整等关键政策，以及近期市场变化和未来展望。

引言: 中国房地产市场经历了三年调整，政策收紧、市场低迷，购房者观望情绪浓厚。然而，近期一系列政策松绑措施出台，为市场注入信心，释放积极信号。从“组合拳”的具体内容和市场反应来看，中国房地产市场正在逐步筑底，稳步回暖，迎来新的发展机遇。

政策“组合拳”：四个取消、四个降低、两个增加

为了促进房地产市场平稳健康发展，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，打出了一套“组合拳”，包含如下关键政策：

四个取消:

  • 取消限购: 赋予城市政府调控自主权，因城施策调整或取消限购，释放市场活力。

  • 取消限售: 减少购房者交易障碍，促进市场流动性，激发市场活力。

  • 取消限价: 允许市场价格自由调节，让供需关系回归市场规律。

  • 取消普通住宅和非普通住宅标准: 简化购房条件，降低购房成本，促进市场交易活跃。

四个降低:

  • 降低住房公积金贷款利率: 减轻购房者负担，鼓励合理住房消费。

  • 降低住房贷款首付比例: 降低购房门槛，提升购房者购买力。

  • 降低存量贷款利率: 减轻房贷压力，释放居民消费潜力。

  • 降低“卖旧买新”换购住房的税费负担: 鼓励改善性住房需求，促进住房流通。

两个增加:

  • 新增实施100万套城中村改造和危旧房改造: 通过货币化安置方式，既能改善民生，又能消化存量商品房，促进住房供需平衡。

  • 年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿: 支持优质房地产项目融资，确保项目建设顺利进行，稳定市场预期。

“白名单”项目：助力项目融资，稳定市场预期

为了解决房企融资难问题，今年年初，国家金融监督管理总局建立了城市房地产融资协调机制，将合规房地产项目纳入“白名单”，推动金融机构增强对“白名单”项目融资的支持力度。

“白名单”项目的主要特点:

  • 应进尽进: 符合标准的房地产项目均应纳入“白名单”，保证项目融资的公平性和便利性。

  • 应贷尽贷: 商业银行要对进入“白名单”的项目提供充足的贷款支持，确保项目顺利进行。

  • 能早尽早: 优化贷款资金拨付方式，提高资金审批效率，加速项目进程。

截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元。这将为更多优质项目提供资金保障，有效缓解房企资金压力，稳定市场预期，促进房地产市场健康发展。

专项债支持：拓宽资金来源，优化土地资源

财政部推出专项债用于土地储备和收购存量商品房政策，为地方政府提供更多资金来源，促进土地资源高效利用和保障性住房建设。

专项债支持主要体现在以下方面:

  • 支持土地储备: 地方政府可使用专项债收购存量土地，盘活土地资源，提高土地利用效率。

  • 支持收购存量商品房: 地方政府可使用专项债收购存量商品房，用作保障性住房，增加保障性住房供给，满足居民住房需求。

专项债的使用将遵循以下原则:

  • 市场化运作: 收购价格、项目内容和地块范围等均应根据市场规律进行合理确定。

  • 法治化原则: 确保项目融资收益平衡，避免新增地方债务风险。

  • 协同发力: 与其他相关支持政策协同发力，形成政策合力，促进房地产市场健康发展。

保障性住房建设：兜住民生底线，满足住房需求

保障性住房是满足居民基本住房需求的重要手段，政府将加大保障性住房建设力度，兜住民生底线，满足新市民、青年人等群体住房需求。

保障性住房建设的具体措施:

  • 增加保障性住房面积: 结合实际情况，适度增加保障性住房面积，满足生育二孩及以上家庭的住房需求。

  • 支持货币化安置: 鼓励使用货币化安置方式，为群众提供更多选择，促进存量商品房消化。

  • 扩大保障性住房供应: 今年1-9月份，已经建设筹集了保障性住房148万套（间），到年底将有450万新市民、青年人住进保障性住房。

存量房贷利率调整：减轻房贷负担，释放消费潜力

为了减轻居民房贷负担，促进消费，央行出台了降低存量房贷利率政策，预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整。

存量房贷利率调整的具体情况:

  • 批量调整: 银行将统一批量调整浮动利率房贷，借款人无需提出申请。

  • 渠道便捷: 固定利率房贷借款人可通过手机银行、网上银行等渠道办理。

  • 优惠力度: 预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。

  • 节省利息支出: 总体上将能节省利息支出1500亿元，减轻居民房贷压力，释放消费潜力。

土地供应调整：控制新增，盘活存量，优化资源配置

针对房地产市场去化周期过长的情况，自然资源部对土地供应进行了调整，一手抓控新增，一手抓盘活存量，优化土地资源配置。

土地供应调整的具体措施:

  • 暂停供应去化周期过长城市的商品住宅用地: 控制新增土地供应，防止市场供过于求。

  • 实行“盘活多少、供应多少”: 对于去化周期较长的城市，优先盘活存量土地，根据盘活情况确定新的土地供应量。

  • 研究设立收购存量土地专项借款: 提供专项资金支持，鼓励收购企业无力开发或不愿继续开发的土地，盘活土地资源。

增值税调整：降低企业和购房人负担，促进市场发展

财政部正在研究与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税和土地增值税政策，降低企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。

增值税调整的具体考虑:

  • 统筹把握: 科学合理地安排政策，兼顾房地产调控节奏和地方财政收入形势。

  • 赋予地方自主权: 保持政策的稳定性和公平性，支持地方政府根据实际情况制定具体政策。

  • 降低负担: 有效降低企业和购房人负担，激发市场活力，促进房地产市场健康发展。

市场展望：筑底回稳，充满信心

经过三年调整，中国房地产市场已经开始筑底，市场信心逐步恢复，销售量有所回升。

市场回暖的具体表现:

  • 政策效果显现: 一系列政策措施有效地提振了市场信心，市场交易活跃度有所提升。

  • 一线城市回稳: 一线城市房地产市场率先回稳，带动整体市场向好发展。

  • 保交房攻坚战取得进展: 已交付了246万套，稳定了市场预期，提升了购房者信心。

未来发展方向:

  • 继续打好“组合拳”: 狠抓政策落实，让政策红利充分显现，促进房地产市场健康发展。

  • 稳定市场预期: 持续稳定市场预期，引导理性消费，促进房地产市场健康稳定发展。

  • 聚焦创新发展: 积极推动房地产行业转型升级，探索新型城镇化发展模式，促进高质量发展。

常见问题解答:

Q1: 什么时候可以感受到“组合拳”的效果？

A1: “组合拳”的效果已经开始显现，一些城市看房量、到访量明显上升，销售量也有不同程度增长，市场出现积极变化。预计10月份的数据将会更加乐观。

Q2: “白名单”项目如何申报？

A2: 符合“白名单”标准条件的房地产项目，可按照相关流程进行审核和备案。具体申报流程可咨询当地金融监管部门。

Q3: 专项债用于收购存量商品房的具体操作流程是什么？

A3: 具体操作流程由地方政府根据实际情况制定，遵循市场化、法治化原则，确保资金使用合理，避免新增地方债务风险。

Q4: 如何才能获得保障性住房？

A4: 保障性住房的申请条件和分配方式由当地政府根据具体情况制定，可咨询当地住房保障部门了解相关信息。

Q5: 存量房贷利率调整如何操作？

A5: 对于浮动利率房贷，银行将统一批量调整，借款人无需提出申请。固定利率房贷借款人可通过银行手机银行、网上银行等渠道办理。

Q6: 未来中国房地产市场会如何发展？

A6: 中国房地产市场经过三年调整，已经开始筑底，市场回暖趋势明显。预计未来中国房地产市场将进入高质量发展阶段，更加注重市场稳定、供需平衡和居民住房需求满足。

结论: 中国房地产市场正在经历转型升级，一系列政策措施的出台为市场注入了信心，促进市场逐步回稳。未来，随着政策的持续发力，市场机制不断完善，中国房地产市场将朝着更加健康和可持续的方向发展。