存量房贷利率：高位“站岗”的业主们，还能盼来降息吗？

元描述： 存量房贷利率居高不下，给老业主们带来了沉重的负担。本文将探讨降低存量房贷利率的呼声、阻碍因素以及未来趋势，并提供专业建议和解答常见问题，帮助您了解存量房贷利率现状及未来走向。

引言： 随着全国房贷利率下限取消，多地房贷利率不断探底，一线城市广州的首套房贷利率最低已降至3%，云南玉溪甚至出现了2.95%的超低利率。然而，享受着这波“红利”的只是新增房贷，而存量房贷利率却“高位站岗”，让不少老业主们心生焦虑。降低存量房贷利率的呼声越来越高，但阻碍因素也不少。未来，老业主们还能盼来存量房贷利率的再一次下降吗？

存量房贷利率现状：老业主们叫苦连天

2023年9月央行对存量房贷利率进行了一轮普调，让很多存量房业主受益。但无论是首套房还是二套房，存量与新增房贷的利息差仍然较大，这使得老业主们“叫苦连天”。

购房者王珂 的经历就是典型案例。他在2023年5月购买了第二套房，当时二套房商贷利率为5.35%。如今，他所在一线城市的二套房商贷利率已降至3.7%，而他的房贷利率却仍然在5.25%，每个月要多支付一千多元的月供。

购房者江维 也面临着类似的困境。他在2023年11月购买的首套房，执行利率LPR+35BP。然而，还没过几个月，银行就将首套房贷利率调到了LPR-10BP。他希望自己的存量房贷加减点也能跟进调整，减轻还贷压力。

数据也佐证了老业主们的焦虑。 贝壳研究院数据显示，2022年1月，全国百城首套房主流利率平均为5.56%，二套房主流利率平均为5.84%。到了今年5月，百城首套主流房贷利率平均为3.45%，二套主流房贷利率平均为3.90%。

看似只有两个百分点的差距，但对于100万元的房贷来说，总利息差超过40万元，月供差达到1000多元！

降低存量房贷利率的呼声

老业主们希望“及时止损”，纷纷呼吁银行降低存量房贷利率。他们认为，住房贷款具有明显的民生属性，尤其是首套房的房贷，具备刚需属性，政策上应该予以平等对待。

新老划断、给予增量明显优待的做法，会导致提前还贷、“卖旧买新”挂牌激增等问题，也会导致市场上出现以低利率消费贷置换高利率房贷等操作，不利于房地产市场平稳健康发展。

“商转公”：变相降低利率的途径

为了缓解老业主们的压力，一些城市开始尝试通过“商转公”来变相降低存量房贷利率。

武汉 住房公积金管理中心恢复了二套房“商转公”，缴存人家庭名下在本市仅有两套住房，且从未使用过个人住房公积金贷款的，可以就其中一套住房申请商转公贷款，最高额度可达100万元。

烟台市 住房公积金管理中心也开始办理“商转公”直转业务，普通家庭限额80万元，多孩家庭最高限额100万元。

专家观点：关注存款利率下调动向

降低存量房贷利率的阻碍因素主要来自银行的利润空间。 银行作为企业，需要考虑自己的利润空间。存量房贷是优质资产，降低存量房贷利率会压缩利润空间，这对于银行来说也是一个难题。

专家张宏伟 认为，如果购房者希望存量房贷利率继续下降，目前只有两种实现途径：

  • LPR下降： 今年有1-2次机会，估计累计降息0.5个百分点，存量房贷利率会随之在第二年下降同样的幅度。

  • 存款利率下调： 只有存款利率下降了，银行贷款利率下降才会有空间。去年9-10月存款利率下降后，存量房贷利率就整体下调了一次。未来，存量房贷利率是否整体下调，将和存款利率是否下调以及下调幅度有密切关系。

需要注意的是，目前中农工建交邮六大行三年定期存款利率为1.95%，五年为2.00%。 在房贷利率下限取消后，市场上已经开始出现“2字头”的房贷利率。如果房贷利率继续下调，银行的经营压力也会比较大。

未来展望：多方博弈，存量房贷利率未来走向

专家王玉臣 认为，虽然购房者已经与银行达成合同约定，利率要以合同约定为准，但现在的新增房贷利率持续走低，新购房人和老购房人的房贷利率相差悬殊。购房者可以尝试和银行去沟通，同时也应多关注相关政策的变化。

可以预见的是，如果增量与存量继续维持这么大的利息差距，肯定会有更多提前还贷的情况发生。 从老百姓的角度来讲，能省多少是多少，大家会尽可能去提前还一部分贷款，让利息少支出一些。

未来，在购房者、银行和政府部门等多方之间，还会出现新一轮博弈。 博弈的结果，或许会决定存量房贷利率是否会继续下降。

关于存量房贷利率，还有几个值得探讨的问题：

常见问题解答

  • Q：为什么存量房贷利率要比新增房贷利率高？

    • A： 这是因为银行在发放新增房贷时，会根据当时的市场情况和风险评估来制定利率，而存量房贷的利率是在贷款发放时确定的，不会随着市场利率的变化而调整。

  • Q：未来存量房贷利率会再次下降吗？

    • A： 可能性存在，但取决于多个因素，包括LPR下降幅度、存款利率下调情况、银行经营压力等。

  • Q：如果存量房贷利率不下降，我应该怎么办？

    • A： 可以考虑提前还贷，以降低利息支出。

  • Q：提前还贷需要注意什么？

    • A： 提前还贷需要支付一定的违约金，具体违约金标准以合同约定为准。

  • Q：哪些情况下可以降低存量房贷利率？

    • A： 央行或地方政府出台相关政策，或者银行主动调整利率。

  • Q：如何跟银行沟通降低存量房贷利率？

    • A： 可以向银行提出申请，并提供相关材料，例如房产证、收入证明等。

结论：

降低存量房贷利率是一个复杂的议题，涉及到政府政策、银行盈利、购房者利益等多方面因素。目前，存量房贷利率下降的可能性存在，但并非板上钉钉。老业主们可以关注相关政策变化，并积极与银行沟通。

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